Na zdjęciu grafika dot. tematyki związanej z patodeweloperką 

Czym charakteryzuje się patodeweloperka?

Termin "patodeweloperka" oznacza nieetyczne metody stosowane przez niektórych inwestorów, którzy dążą do osiągnięcia maksymalnych zysków przez obniżanie jakości mieszkań, łamanie regulacji prawnych oraz lekceważenie komfortu przyszłych mieszkańców. Nie chodzi tu o sporadyczne błędy, ale o całokształt nagannych zachowań.

Takie praktyki obejmują używanie tanich materiałów budowlanych, co prowadzi do problemów z wytrzymałością konstrukcji, słabej izolacji cieplnej czy nieszczelności całego budynku. Często występują błędy w wykonawstwie: krzywe ściany, niepoprawnie zamontowane instalacje, źle wpasowane okna i drzwi. Patodeweloperka ujawnia się również w planowaniu całych osiedli. Powstają miniaturowe mieszkania nazywane mikrokawalerkami, a zabudowa jest bardzo gęsta. Brakuje obszarów zielonych, wystarczającej liczby miejsc postojowych, potrzebnej infrastruktury oraz dostępu do światła słonecznego. Zdarza się też, że inwestorzy pokazują nabywcom nierzeczywiste wizualizacje lub ukrywają istotne defekty.

Głównym powodem takich działań jest dążenie do obniżenia wydatków oraz maksymalne zagospodarowanie terenu przeznaczonego pod budowę. Deweloper chce zwiększyć swoje zyski, niestety odbija się to na jakości życia i bezpieczeństwie lokatorów.

Rękojmia za wady fizyczne – podstawy prawne

Rękojmia za defekty fizyczne stanowi fundamentalne zabezpieczenie prawne chroniące interesy nabywcy w momencie wykrycia usterek w nieruchomości. Kodeks cywilny stanowi, że deweloper odpowiada za wszelkie wady niezależnie od tego, czy wiedział o ich występowaniu. Wystarczy, że problem istniał w dniu przekazania lokum nabywcy.

Okres obowiązywania rękojmi wynosi pięć lat licząc od momentu przejęcia mieszkania lub domu. Obejmuje również szkody powstające wskutek zmian wilgotności, temperatury czy osiadania konstrukcji budynku. Dzięki temu nabywcy mają skuteczny sposób egzekwowania swoich uprawnień i mogą wymagać naprawy defektów lub odpowiedniej kompensaty.

Zakres usterek objętych rękojmią

Rękojmia odnosi się do wszystkich niezgodności z zawartą umową, które dotyczą zarówno specyfikacji technicznych, jak i właściwości użytkowych lokalu. Kodeks cywilny określa defekt fizyczny jako brak cech, które lokal powinien mieć zgodnie ze swoim przeznaczeniem lub obietnicami sprzedającego, przykładowo przedstawionymi wzorami.

W rzeczywistości rękojmia pokrywa różnorodne problemy: znaczące defekty konstrukcyjne, niewystarczającą izolację cieplną lub dźwiękową, przeciekające dachy, uszkodzone instalacje oraz błędy w wykończeniu, takie jak nierówne posadzki czy pękające tynki.

Można rozróżnić dwa typy usterek:

• usterki znaczące, które uniemożliwiają lub poważnie utrudniają standardowe użytkowanie lokalu, przykładowo uszkodzenia konstrukcji lub wystąpienie pleśni;
• usterki mniejsze, do których zaliczamy drobne pęknięcia czy małe niedociągnięcia ścian, które nie mają większego wpływu na użytkowanie mieszkania.

Charakter usterki determinuje, jakie uprawnienia przysługują nabywcy.

Kiedy deweloper może uniknąć odpowiedzialności?

Zakres obowiązków dewelopera w ramach rękojmi jest bardzo szeroki, ale w określonych sytuacjach inwestor może się od niej uwolnić. Dzieje się tak, gdy nabywca miał wiedzę o istnieniu wady przed zawarciem umowy deweloperskiej lub podpisaniem aktu notarialnego. Prawo przyjmuje, że klient, który znał problem, wyraził zgodę na jego akceptację. Obowiązek udowodnienia, że nabywca posiadał informację o konkretnej usterce i jej zakresie, spoczywa na deweloperze. Nie wystarcza ogólna wzmianka w dokumentach, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości.

Gdy wada powstała po zawarciu umowy, ale przed przejęciem lokalu, a nabywca nie mógł się o niej dowiedzieć, odpowiedzialność wciąż ciąży na deweloperze. Inwestor unika jej tylko wówczas, gdy klient świadomie przyjął mieszkanie z wykrytym defektem po jego ujawnieniu, ale przed oficjalnym odbiorem.

Niektórzy deweloperzy starają się ograniczać swoją odpowiedzialność przez dodawanie zapisów w umowach, które mają eliminować lub zmniejszać ich zobowiązania wobec konsumentów. Jednak takie postanowienia bardzo często są niezgodne z przepisami i uznawane za niedozwolone.

Procedura postępowania po ujawnieniu wad nieruchomości

Techniczne przejęcie mieszkania lub domu to pierwszy formalny moment, kiedy nabywca może zgłosić wszystkie zauważone nieprawidłowości. Odbywa się przed podpisaniem aktu notarialnego. Podczas tej procedury należy dokładnie sprawdzić każdy element: ściany, sufity, posadzki, okna, drzwi, instalacje elektryczne, balkony oraz wszystkie pomieszczenia dodatkowe. W kontroli mogą być pomocne poziomica, kątownik, miarka czy tester elektryczny. Wszystkie wykryte defekty trzeba zapisać w protokole odbioru. Taki dokument służy jako dowód stanu lokalu w chwili przekazania i podstawa do przyszłych roszczeń wobec dewelopera.

Deweloper zobowiązany jest ustosunkować się do wskazanych nieprawidłowości w terminie określonym przez przepisy. Jednak wiele problemów ujawnia się dopiero po jakimś czasie eksploatacji. Przykładami takich przypadków są wilgoć w sezonie grzewczym, przeciekający dach podczas opadów czy niesprawne instalacje przy codziennym użytkowaniu. Nabywca nadal znajduje się pod ochroną pięcioletniego okresu rękojmi i może wymagać napraw również po podpisaniu aktu notarialnego.

Sposób zawiadomienia dewelopera o wykrytej usterce

Po ujawnieniu ukrytego defektu należy natychmiast skontaktować się z deweloperem. Choć prawo nie ustala sztywnych terminów, im wcześniej nastąpi zgłoszenie, tym lepiej. Najbezpieczniejszą metodą jest list polecony z potwierdzeniem doręczenia. W zgłoszeniu powinny się znaleźć szczegółowe dane: precyzyjny opis wady, jej umiejscowienie oraz okoliczności wykrycia. Dodatkowo warto załączyć fotografie albo nagranie przesłane na przykład mailem. W piśmie dobrze jest także jasno określić oczekiwania wobec dewelopera dotyczące naprawy. Kopia zgłoszenia z potwierdzeniem wysłania będzie istotnym dowodem w dalszych działaniach.

Opcje dostępne w ramach rękojmi

Gdy wada podlega rękojmi, nabywca może wybierać spośród trzech głównych możliwości:

• Naprawa usterki kosztem dewelopera – to najczęściej stosowana forma, przewidująca usunięcie problemu w ustalonym czasie.
• Zmniejszenie ceny lokalu – tę opcję wybiera się zazwyczaj przy mniejszych wadach, które jednak wpływają na wartość lub komfort użytkowania mieszkania.
• Rezygnacja z umowy – ta możliwość wchodzi w grę wyłącznie przy poważnych usterkach uniemożliwiających lub znacznie utrudniających użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Skutkuje zwrotem środków oraz oddaniem lokalu.

Konkretny wybór zależy od indywidualnej sytuacji i charakteru wykrytej wady. Najczęściej klienci wybierają pierwszą lub drugą opcję.

Działania przy braku reakcji dewelopera

Brak odpowiedzi ze strony dewelopera nie kończy możliwości egzekwowania swoich uprawnień. W przypadku osób fizycznych brak reakcji w ciągu 14 dni od zgłoszenia powoduje, że roszczenie uważa się za uzasadnione. Jeśli mimo to inwestor nie podejmie kroków, warto rozważyć mediację lub skorzystanie z sądu polubownego. Pomocna może być również niezależna opinia wykonana przez rzeczoznawcę budowlanego, który precyzyjnie wskaże istnienie wady oraz metodę jej usunięcia. Jeżeli to nie da rezultatu, zostaje droga przez sąd, gdzie ekspertyza odegra istotną rolę jako materiał dowodowy.

Dodatkowe formy ochrony nabywcy

Oprócz rękojmi istnieją inne sposoby zabezpieczenia. Deweloper może dobrowolnie przyznać gwarancję jakości obejmującą wybrane elementy nieruchomości, na przykład okna, drzwi czy instalacje. Strony same określają warunki takiej gwarancji. Skorzystanie z niej nie eliminuje jednak możliwości dochodzenia roszczeń w ramach rękojmi, która często okazuje się bardziej korzystna.

Nabywcy mogą także ubiegać się o rekompensatę za dodatkowe szkody związane z wadą lokalu, na przykład koszty ekspertyzy czy wynajmu mieszkania tymczasowego. Konieczne będzie wykazanie bezpośredniego związku między wadą a poniesioną stratą.

Sposoby ograniczenia ryzyka zakupu lokalu z ukrytymi wadami

Najlepiej działać zapobiegawczo i uniknąć problemów jeszcze przed zawarciem umowy. Podczas zakupu warto zwrócić szczególną uwagę na:

• doświadczenie i wiarygodność dewelopera, opinie poprzednich klientów dostępne na forach internetowych lub w mediach społecznościowych, sytuację finansową firmy możliwą do sprawdzenia w KRS, jakość wcześniejszych projektów;
• analizę dokumentacji: umowy, prospektu informacyjnego, projektu, pozwolenia na budowę, wpisów w księgach wieczystych oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego;
• wybór ofert od firm sprawdzonych, przejrzystych, współpracujących z renomowanymi wykonawcami, na przykład domnajutro.pl, realizujący inwestycje według gotowych projektów;
• skorzystanie z pomocy niezależnego specjalisty podczas odbioru technicznego, na przykład inspektora budowlanego lub rzeczoznawcy.

Podsumowanie

Chociaż patodeweloperka może stanowić zagrożenie dla interesów nabywców, polskie prawodawstwo zapewnia im skuteczne mechanizmy obrony. Rękojmia za defekty fizyczne z pięcioletnim okresem odpowiedzialności dewelopera daje mocne podstawy do wymagania napraw lub kompensaty. Nabywcy, którzy rozumieją swoje uprawnienia, reagują szybko i korzystają z pomocy ekspertów, mogą skutecznie chronić się przed konsekwencjami nieuczciwych praktyk inwestorów.

Źródła:

• Budownictwo w 2023 roku, Główny Urząd Statystyczny
• Patodeweloperka, Wikipedia
• #StopPatodeweloperka, Ministerstwo Rozwoju i Technologii
• #PrzyjazneMiejsce czyli mieszkać po ludzku. Porządkujemy zasady, Ministerstwo Rozwoju i Technologii
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• https://domnajutro.pl/
• Rękojmia konsumencka. Odpowiedzialność sprzedawców za jakość towarów, Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości
• Niedozwolone klauzule, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
• Niezgodność towaru z umową – Prawa konsumenta, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Artykuł przygotowany przy współpracy z partnerem serwisu.